Zurück zur Startseite

Rechtslage bei Auslandsimmobilien

 

Bei dem Erwerb einer Immobilie kommt es in erster Linie auf das Vertrauen an.

Um Ihnen bei allen Fragen - seien sie rechtlicher oder steuerlicher Natur - behilflich sein zu können, arbeiten wir mit ortsansässigen Rechtsanwälten, Banken und Steuerbüros zusammen. Wir begleiten Sie in diesen Gesprächen, bereiten gemeinsam mit Ihnen und dem Eigentümer Options- und Kaufverträge vor, sind bei der Finanzierung behilflich und können Ihnen Tipps für seriöse Versicherungspartner geben.

Wir ebnen gemeinsam mit Ihnen den Weg für Ihre Immobilie im Ausland.

 

Nachfolgende Angaben sind ohne Gewähr.

 

 

Spanien

 

Bei Veräußerung von Immobilien in Spanien fallen gleich 3 Steuern an. So hat der Übertragende zunächst eine Bodenwertzuwachssteuer („plus valia“) zu zahlen. Außerdem wird der Gewinn besteuert, den der Verkäufer als Verkaufsgewinn erzielt, vergleichbar der deutschen Spekulationssteuer. Schließlich kann bei der Immobilienübertragung, anstelle der Grunderwerbssteuer, spanisch ITP, eine Mehrwertsteuer von 7 % oder 16 %, spanisch IVA anfallen, welche vom Käufer zu zahlen ist. Im Folgenden wird dies kurz dargestellt. Plus Valia

Besteuert wird hiermit speziell nur der Bodenwertzuwachs und zwar ausschließlich im gemeindlich oder städtisch erschlossenen Bereich. Mit der Steuer schöpft die Gemeinde, die ein Baugebiet erschließt, einen Teil des hierdurch entstandenen Bodenwertzuwachses ab. Dies erfolgt allerdings nicht mit Abschluss von Erschließungsmaßnahmen sondern jeweils bei der folgenden Immobilienübertragung. Nicht steuerbar sind nach Art. 105 und 106 des Gesetzes vom 28.12.1988 unter anderem Immobilienübergänge im ländlichen Bereich ("suelo rustico"), sowie Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Scheidung. Die Bodenwertsteigerung wird aus der Differenz des Katasterwertes („valor catastral") für den Grund und Boden zum Zeitpunkt der Vermögensweitergabe verglichen mit dem Zeitpunkt des Vermögenserwerbs errechnet.
Die genaue Berechnung der Bodenwertzuwachssteuerhöhe ist kompliziert und vom jeweiligen gemeindlichen Steuersatz abhängig. So wird von einer jährlichen Bodenwertzunahme von beispielsweise 2,5 % ausgegangen, dieser Wert mit den Jahren der Eigentumsinhaberschaft multipliziert und schließlich mit der je nach Gemeinde spezifischen Steuersatzhöhe von 16 % bis 30 % besteuert. Maximal werden 20 Jahre versteuert. Wer lange Zeit Inhaber einer städtischen Immobilie oder eines städtischen Grundstückes war, kann bis zu 15 % des Bodenwertes zahlen.
In der Praxis versucht der Verkäufer oftmals, die gemeindliche plus valia im Kaufvertrag auf den Käufer abzuwälzen. Wer als Käufer diese Klausel in dem ihm vorgelegten Vertrag vorfindet, tut also gut daran, sich bei der jeweiligen Gemeinde genau zu erkundigen, in welcher Höhe die Bodenwertzuwachssteuer konkret anfällt.

Zusätzlich Gewinnsteuer

Diese Gewinnsteuer ("Impuesto sobre la Renta del las Personas Físicas") ist, anders als die deutsche Spekulationsgewinnsteuer unabhängig vom Zeitraum des Besitzes zu zahlen. Die Gewinnsteuer trifft also nicht nur Spekulanten, die eine Immobilie mit Absicht des zeitnahen gewinnträchtigen Weiterverkaufs bereits erwerben, sondern nunmehr praktisch jeden Immobilienverkäufer in Spanien. Auslaufende Steuerreduzierungen können noch bei Verkäufen bis zum Jahr 2005 geltend gemacht werden. Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich hierbei nach der Preisdifferenz zwischen dem notariellen Erwerbs- und Verkaufspreis. Nichtresidente als auch residente Immobilienverkäufer versteuern diesen Gewinn pauschal mit einem Steuersatz von 18 %.

Spanische Grunderwerbssteuer und IVA

Beim Erwerb einer Immobilien fällt wie in Deutschland Grunderwerbssteuer an (ITP). Bei Veräußerung durch ein Unternehmen fällt statt dessen eine der deutschen Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer entsprechende Steuer an, die ITP („Impuesto sobre el Valor Añadido"). Und zwar in Höhe von 7 % bei erstmaligem Kauf von neugebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern direkt vom Bauträger, sonst in Höhe von 16 %. Der Steuersatz von 16 % gilt im übrigen auch für neuerstellte Swimmingpools oder Garagen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang ferner, dass auf Bauleistungen von Bauunternehmern in Spanien ebenfalls eine 16%-ige Umsatzsteuer erhoben wird. Steuerlich kann es daher günstiger sein bei Neubauten direkt vom Bauträger zu erwerben um so den Umsatzsteuersatz auf die Bauleistungen von sonst 16 % auf 7 % senken zu können.

 

 

 

 

Ägypten

 

 

Kaufvertrag, Grundbuch, Steuern:

Für den Immobilienerwerb sind privatrechtliche Verträge rechtskräftig bindend, d.h. es gibt keinen Notar. Ein Grundbuch ist existent, es gibt jedoch keinen Automatismus der Eintragung. Der Eigentumsnachweis wird, dem Recht nach ausreichend, über eine privatrechtliche Urkunde, das sog. "Full Payment Document", erbracht, das Sie von Orascom nach vollständiger Kaufpreiszahlung erhalten. 

Im Falle der dennoch gewünschten Eintragung in das Grundbuch wird eine Registrierungsgebühr  in Höhe von L.E 2.000.- fällig, Gesetzt Nr.8/2006. (zzgl. der Gebühren für einen, für dieses Procedere zu empfehlenden, Anwalt). Sofern Ihre Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, unterliegt sie einer fünfjährigen Wiederverkaufssperre. Bei Verkauf der Immobilie nach Ablauf der Wiederverkaufssperre fallen dann nach Artikel 42 des neuen ägyptischen Einkommenssteuergesetzes von 2005 (Gesetzt Nr.91/2005) bei der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien eine Steuer in Höhe von 2,5% auf den Bruttoerlös an. Weiterhin ist eine jährliche Grundsteuer fällig. Sie errechnet sich aus einem kalkulatorischen Mietwert der von einer besonderen Abteilung des Grundbuchamts festgelegt wird. In der Praxis beträgt dieser Mietwert meist allerdings nur einen Bruchteil des tatsächlichen am Markt realisierbaren Preises. Bei Wiederverkauf wird zuerst ein Reservierungsvertrag geschlossen. Die Reservierungsgebühr beträgt je nach Objekt zwischen 5% und 7%. Bei Übernahme werden dann die entsprechenden Dokumente unterzeichnet.


Rechtssituation Villa: Beim Kauf einer Villa werden Sie Eigentümer des Hauses sowie des unmittelbaren Grundstücks, auf dem der Gebäudekörper steht. An der restlichen Grundstücksfläche erwerben Sie das alleinige Sondernutzungsrecht (genau so wie nach deutschem Recht am Gartenanteil einer Erdgeschosswohnung). Dieses Sondernutzungsrecht ist wertmäßig im Kaufpreis enthalten, d.h. es fallen keine monatlichen Nutzungszahlungen an, ebenso wenig wie es zeitlich befristet ist - es ist also keine Erbpacht o. ä.. Der einzige Grund für die Schaffung dieser Rechtskonstellation ist die Tatsache, dass Orascom als alleiniger Grundeigentümer von gesamt El Gouna die Möglichkeit haben wollen, eingreifen zu können, wenn sich auf dem restlichen Grundstück eine neue Bebauung abzeichnet, die sich nicht harmonisch in das städtebauliche Gesamterscheinungsbild unseres Ortes einfügt. 

Rechtssituation Wohnung: Ein Wohnungskauf erfolgt analog zur rechtlichen Situation in Deutschland, d.h. Sie erwerben das Sondereigentum an der Wohnung sowie einen prozentualen Anteil am Gesamtobjekt. 

Ablauf Kaufpreiszahlung: Bei geplanten Objekten :Die Kaufpreise sind garantierte Festpreise in Euro. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in zinsfreien Raten. Die erste Rate in Höhe von 25% des Kaufpreises (abzüglich der Reservierungsgebühr 2,5% bei Unterschrift des Reservierungsvertrags) ist fällig 5 Tage nach Unterschrift des Kaufvertrags. Die Zahlung des Restkaufpreises erfolgt nach Bauvortschritt . Finanzierungen sind möglich. Fer Finanzierungszeitraum beträgt maximal 6 Jahre.
Bei Kauf aus zweiter Hand ist eine Anzahlung von 2-5% fällig, der Rest bei Vertragsunterzeichnung.

Laufende Nebenkosten: Hier unterscheiden wir zwischen Kosten für Wasser und Strom, deren jeweiliger Verbrauch monatlich abgelesen und abgerechnet wird, sowie den Gemeinkosten wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Sicherheitspersonal etc., die von Objekt zu Objekt unterschiedlich hoch angesetzt sind. Diese Kosten werden jährlich gegen die geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet. 

 

 

 

Griechenland

 

 

Steuer auf den Erwerb von Grundeigentum.

Sie wird aufgrund der Einschätzung des Wertes der Immobilie seitens des Finanzamtes berechnet  dies ist auch der Wert, der im offiziellen Kaufvertrag angegeben ist. Auf die ersten 15.000,- € dieses Preises sind für Immobilien außerhalb des Stadtbauplans 7% Steuern zu zahlen (in einigen Ausnahmefällen auch 9%, z.B. für Immobilien innerhalb des Stadtbauplans oder wenn die Immobilie sich in unmittelbarer Nähe einer Feuerwehr befindet), auf den 15.000,- € über- steigenden Betrag sind 9% (bzw. 11%, s.o.) zu zahlen

 

 

Steuer an die Gemeinde.

Auf den Gesamtbetrag der Erwerbssteuer sind zusätzlich 3% an die Gemeinde abzuführen, in der sich die Immobilie befindet.

 

 

Gebühren für den Notar.

Die Gebühren für den Notar betragen bis zu 1,5% auf den im Kaufvertrag angegebenen Preis. Es gibt einige kleine Gebühren für beglaubigte Abschriften, die Registrierung auf den neuen Besitzer etc. die sich auf ca. 0,45% des im Kaufvertrag angegebenen Preises belaufen.

 

Gebühren für den Rechtsanwalt.

Die Vertretung durch einen Rechtsanwalt bei der Abwicklung des Kaufvertrages ist obligatorisch. Die Kosten hierfür betragen ungefähr bis zu 1,5% des realen Kaufwerts oder je nach Absprache.



Bevor die Immobilie auf Ihren Namen übertragen werden kann, müssen Sie beim zuständigen Finanzamt der Region eine griechische Steuernummer beantragen. Sobald Ihnen die Steuernummer erteilt worden ist, muß diese beim Notar vorgelegt werden, erst danach und nach Zahlung der Über- tragungssteuer kann die Immobilie auf Sie übertragen werden.

Bei der Übertragung einer Gewerbeimmobilie (bei Pacht- oder Kauf) auf den neuen Pächter/Eigentümer sollte auf jeden Fall ein Steuerberater hinzugenommen werden. Jedenfalls sollten Sie bedenken, dass bei der Gewerbeanmeldung durch den neuen Pächter/Eigentümer eine Übertragungssteuer an das Finanzamt vor Ort durch den alten Betreiber bezahlt worden ist. Die Übertragungssteuer beträgt derzeit ca. 20% der Verkaufssumme. Wenn der Vorgänger welcher für diese Steuer zuständig ist, diese nicht entrichtet haben sollte, so ist der neue Betreiber verpflichte diese zu begleichen. Wenn keine Anmeldung oder bzw. keine Zahlung erfolgen sollte, so wird das Finanzamt vor Ort anhand der bisherigen Bilanzen die o.g. Steuer festlegen zzgl. einer Geldbuße.

Vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages und nachdem der Käufer die Unterschrift des Verkäufers sichergestellt hat, muß der Käufer beim Finanzamt die entsprechenden Anträge auf Zahlung der Übertragungssteuer (in dreifacher Ausführung) einreichen. Hierzu gehört auch ein spezielles Formular, auf dem der Schätzwert der Immobilie durch das Finanzamt angegeben ist. Hierbei ist der Notar behilflich!

Wenn der Käufer zum ersten Mal eine Immobilie auf seinen Namen erwirbt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen von der Übetragungssteuer befreit werden (Bedingung Griechische Staatsbürgerschaft). In diesem Fall muß zusammen mit den Anträgen auf Zahlung der Übertragungssteuer eine entsprechende eidesstattliche Erklärung gemäß Gesetz 1599/86 eingereicht werden, in der der Käufer erklärt, keinen weiteren Immobilienbesitz auf seinen Namen zu haben. Wenn ein Grundstück gekauft werden soll, wird außerdem eine Bestätigung des zuständigen Bauamtes benötigt, aus der hervorgeht daß das Grundstück bebaubar ist, sowie der topographische Plan des Landes. Die Übertragungssteuer errechnet sich aufgrund des Preises, der im Kaufvertrag angegeben wird und ist bei der Stellung der genannten Anträge zu zahlen.

Schließlich wird man bei Unterzeichnung des Vertrages beim Notar von Ihnen verlangen, noch einige weitere Erklärungen zu unterschreiben, so z.B. daß die zu übertragende Immobilie sich nicht in einem Wasserlauf oder sehr nah an der Küste befindet, etc. Nach Unterzeichnung des Vertrages muß eine Kopie zum Registeramt gebracht werden (durch den Käufer selbst oder den Notar), welches eine Bescheinigung über die neue Eintragung ausstellt.